Des conflits fréquents

 

La relation entre les locataires et leur syndic ou régie est souvent sujet à conflits.

Combien de fois le médiateur n’a-t-il pas entendu : « J’ai été choqué(e) par la mauvaise foi et l’arrogance de la régie ou du syndic » ?

 

La responsabilité du syndic et de la régie s’inscrit dans un cadre défini

 

La gestion d’un immeuble rémunérée par des honoraires comprend certaines responsabilités de la part du mandant et du mandataire.

Les droits et les devoirs de la gérance comprennent notamment : les démarches en vue d’assurer la location des locaux de l’immeuble, la conclusion des contrats d’entretien, la résiliation et les changements à apporter aux baux à loyer, les contrats de conciergerie, les contrats divers existants, les constats des locaux lors de mutation, la surveillance de la bonne exécution des travaux, etc.

Pouvoir est donné à la gérance de régler les différends avec les locataires et autres intéressés, à l’amiable ou par voie juridique, de conclure des arrangements ainsi que de reporter les droits découlant de ce pouvoir à des tiers.

Les représentants des copropriétaires peuvent engager une action en responsabilité contractuelle à l’encontre du syndic.

Les copropriétaires ou les tiers peuvent engager des actions personnelles en responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle.

Le syndic/la régie est seul(e) responsable d’une faute commise dans l’accomplissant d'un acte excédant ses pouvoirs ou pour lequel il n’a pas reçu mandat.

 

Les limites de la responsabilité du syndic ou de la régie 

 

Il faut savoir que le syndic ou la régie, en tant que mandataire, n'a contracté qu'une obligation de moyens vis-à-vis du syndicat. Il n’a pas d’obligation de résultat !

Avant toute action il est prudent d’évaluer l’intérêt de la procédure envisagée. Pour cette évaluation il faut savoir qu’il n'y a jamais de dommages et intérêts « punitifs ». Que seul le préjudice réel pourra être indemnisé sous réserve qu’il y ait faute du syndic ou de la régie, que cette faute soit génératrice du préjudice et que ce préjudice soit évaluable et justifiable.

Il y a deux préalables à toute action du Comité/Syndicat/Conseil de copropriété contre le syndic/régie

• Ne pas avoir voté le quitus pour la période des faits qui sont l’objet de l'action ou que ces faits aient été inconnus de l'assemblée au moment du vote du quitus (il faudra le prouver)

• Qu'il y ait faute du syndic ou de la régie et que cette faute ait généré un préjudice pour les copropriétaires qui auront l’obligation de caractériser des manquements à des obligations expresses du mandat.

Le copropriétaire et/ou le représentant des copropriétaires peut engager une action en réparation de fautes ayant créé un préjudice direct.

En revanche le syndic ou la régie ne pourra voir sa responsabilité engagée si la faute ou la négligence est due au comportement des copropriétaires (défaut de paiement des charges et provisions ….), aux décisions de l’assemblée (refus de voter des travaux, choix d’une entreprise incompétente, etc.)

A l’évidence les copropriétaires négligent encore trop souvent l’importance de leurs votes lors des assemblées générales annuelles.

 

Ne jamais se faire justice soi-même

 

Quel que soit votre conflit avec le syndic, la régie ou un voisin, vous ne devez jamais

pensez vous faire justice par vous-même ou avec l’aide d’un tiers !

Par exemple, vous ne pouvez pas vous dispenser de payer vos charges ou couper l'eau

chaude d'un voisin perturbateur… voir de perdre ses nerfs sur lui.
Il est préférable de mettre votre syndic ou régie en ‘’demeure d'agir...’’

 

Là ou la médiation est utile

 

La médiation est une forme souple de résolution de conflit qui invite les parties à se rapprocher afin de trouver elles- mêmes une solution à leur litige dans le respect des lois et des règlements.

Plus spécifiquement, la médiation a pour objet ; d’amener les parties, avec l’aide du médiateur, à convenir elles-mêmes d’une solution mettant ainsi fin au litige; et de traiter les dossiers plus rapidement et éviter si possible la tenue d’audiences.

Le médiateur professionnel après avoir entendu les parties saura guider les débats afin qu’un dialogue constructif aboutisse à la conclusion d’une résolution et d’un accord.

 

La médiation immobilière

 

La médiation dans le domaine de la gestion des biens immobiliers est donc un levier social d’apaisement et de coopération efficace entre les habitants et les différents acteurs institutionnels.

Le médiateur professionnel intervient autant sur mandat des syndics et des régies que sur demandes de locataires, propriétaires et copropriétaires. Il intervient également sur requête d'une assemblée de copropriétaires pour régler un litiges, les propriétaires n'étant jamais très partisants de partir dans l'inconnu des procédures judiciaires.